2011-й год эксперты рынка недвижимости вспоминают с большей теплотой, чем 2010-й. Говорят, что спрос был больше и покупательская способность выше. С одной стороны, в течение года продавалось, в основном, дешевое жилье, а цены в целом практически не менялись. С другой — был период в первой половине года, когда спросом пользовались и дорогие квартиры.

Итоги, резюме, выводы

«Продавалась дорогая недвижимость, и она была приобретена, в основном, нашими клиентами из ближнего и дальнего зарубежья. Пользовалась спросом историческая часть Одессы — старые крепкие дома большой площади, где можно было бы сделать ремонт, чтобы получить недвижимость элит-класса», — рассказывает председатель Одесского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Ольга Архипова. Однако, по ее словам, в целом год запомнился не столько тенденциями, сколько событиями. Первое — это изменение правил налогообложения при продаже недвижимости. «Пять процентов подоходного налога берутся теперь по другим критериям, нежели это было до 2011-го года. Мы говорим о недвижимости, которая в праве собственности менее трех лет», — поясняет Ольга Архипова.

Второе важное для агентств недвижимости событие — появление законопроекта о риэлторской деятельности. Предлагаемый для рассмотрения в Верховной Раде документ спровоцировал споры в риэлторской среде. Одни считали, что закон поможет избавиться от непрофессионализма, другие твердили об увеличении коррупционной составляющей. Вопрос остается открытым по сей день.

И, наконец, значимое событие, которое произошло в декабре: разговоры о реорганизации органов МБТИ. «Сначала слухи, а потом уже в действии новая форма регистрации собственности, и мы с вами должны были зайти в 12-й год с новшествами о коррекции работы — я говорю о МБТИ и новом органе государственной регистрации объектов недвижимости. И на сегодня мы уже видим, что его отсрочили до 13-го года», — отмечает Ольга Архипова.

Однако даже сами ожидания серьезных изменений на рынке в течение года провоцировали значительное увеличение числа сделок. «Начиная от слухов о падении, обвале доллара, например, в первую очередь, заканчивая слухами о закрытии и приостановке работы БТИ», — говорит аналитик рынка первичной недвижимости Олег Никифоров. По его мнению, первичный рынок в 2011 году демонстрировал признаки выздоровления — застройщики, наконец, начали становиться на ноги, уходя от неопределенности. На рынок выводились новые объекты. При этом их создатели склонялись либо в сторону жилья эконом-класса, либо к коммерческой недвижимости: строительству торговых и бизнес-центров, складских комплексов. «Каждая компания вынуждена была найти конкретно свою узкую специализацию, свое место на рынке — то ли это генподряд, то ли осваивание бюджетных средств, либо поиск и партнерские отношения с каким-то генеральным инвестором», — рассказывает Олег Никифоров.

Таким инвестором могло стать физическое лицо — спонсор или финансовое учреждение. Как отмечают банкиры, именно в 2011 году возобновилось кредитование «первички» под залог имущественных прав. И в целом выросли объемы кредитов, выданных для проектирования и для покупки недвижимости. «Если сравнивать с 2010-м годом, то объемы кредитования на недвижимость или под залог недвижимости увеличились в разы. Если сравнивать с 2008-м годом, то мы далеки и весьма далеки от тех показателей, которые были в те года», — подчеркивает председатель правления АО «ИМЭКСБАНК» Юрий Граматик.

Между тем, и условия выдачи займов, далеки от тех, которые предлагались до кризиса. «Наиболее удовлетворяемые условия (которые удовлетворяют и банки и заемщиков) это практически 30% или 50%-ный первоначальный взнос за ту недвижимость, которая приобретается и 5-6 лет срок возврата этих кредитов — то есть, это более-менее приемлемые условия для того, чтобы получить этот кредит», — считает Юрий Граматик.

Конечно, на рынке банковских продуктов предлагают кредиты на срок до 10 лет и даже 10%-й первоначальный взнос. Однако, по мнению Юрия Граматика, это не тенденция, а скорее исключение из правил.

Ожидания, предсказания, прогнозы

Позитивные тенденции, которые наблюдались на рынке недвижимости в 2011 году, позволяют надеяться на их продолжение в 2012-м.

Риэлторы, в первую очередь, ждут, что органы власти вернутся к рассмотрению их проблем и вновь рассмотрят законопроект, призванный упорядочить работу посредников рынка недвижимости. «Опять идут разговоры на тему закона о риэлторской деятельности — мы говорим об указаниях Президента премьер — министру, чтобы до конца января были предъявлены в Верховную Раду некоторые законопроекты, которые должны отрегулировать нотариальную и риэлторскую деятельность», — рассказывает Ольга Архипова.

По ее убеждению, от анонсируемых властями реформ будет зависеть и спрос на недвижимость. В частности, прогнозируется постепенный рост числа сделок с земельными участками. «Люди, в свете нового закона, который ждут — о рынке земли, понимают, что земля продолжает быть ценностью на Украине и ее больше не станет», — говорит Ольга Архипова.

Увеличения спроса на свои продукты ждут и финансисты. Согласно их прогнозам, число желающих взять ипотеку продолжит расти. Вместе с тем, условия кредитования в 2012-м году вряд ли изменятся — по словам банкиров, этот рынок слишком медлителен и консервативен.

«Дешеветь ресурсы не будут. Может быть, будет использование инструментария доллара, который сейчас тоже есть в системе, но его надо грамотно превратить в гривну. Думаю, ставки в районе 25% для физических лиц сохранятся в течение 1 квартала 2012-го года», — полагает Юрий Граматик.

На активизацию государственных программ финансисты особо не рассчитывают. И, хотя в целом банкам интересно выступать в качестве партнеров для государственного ипотечного учреждения, доля выдаваемых льготных кредитов, как правило, не превышает 2-3%. «Объем выделяемых средств не безразмерен — хотелось бы больше, если говорить простым языком. Хотелось бы раз в 5-6 больше объемов, чем те, которые существуют сейчас по линии государственного ипотечного учреждения», — заявляет Юрий Граматик.

На продолжение стабилизационных процессов надеются и специалисты первичного рынка. Правда, при этом признают — в 2012-м году застройщики будут акцентировать внимание на эконом-классе. «Нет потребителя на премиальное жилье. Никто сейчас не готов в Одессе покупать жилье дороже 2000 долларов, да и 2000 долларов за квадратный метр — это космическая цена», — заявляет Олег Никифоров.

В целом, развитие строительного рынка будет зависеть не столько от действий застройщиков, сколько от активности иностранных инвесторов, а также от усилий властей, уверен Олег Никифоров. По его мнению, ситуацию может спасти лишь лояльность госорганов к строителям. «Начиная от позиции в отношении доли города, а также естественных монополистов — владельцев сетей облэнерго, горводоканал, которые в ежовых рукавицах держат застройщиков. А главное — от желания местных властей влиять на эти вопросы», — говорит эксперт. По его подсчетам, уменьшение влияния монополистов и снижение стоимости разрешительных документов уменьшит себестоимость жилья на 25-30%. А при сниженной на такой процент цене спрос на новую недвижимость может вырасти в несколько раз.

Столица — 2011-2012

Киев — бессменный индикатор всех процессов, которые происходят на рынке украинской недвижимости. Тенденции, которые наблюдаются в столице, рано или поздно доходят до регионов...

2011 год киевские эксперты называют «нормальным» и «рабочим». Главным событием считают попытку реорганизовать органы БТИ и связанный с этим ажиотаж.

«В декабре в киевском (да, наверное, и в других БТИ) произошел коллапс — многотысячные очереди. Была практически парализована работа БТИ, сделки практически прекратились и ожидалось падение рынка в начале 2012 года», — рассказывает директор киевского агентства недвижимости Анатолий Топал.

Основная тенденция, действовавшая на протяжении всего года, — это возобновление активности киевских застройщиков, которые не только достраивали недостроенное, но и вкладывали огромные деньги в рекламные компании, привлекая покупателей многочисленными акциями и скидками.

«Сейчас мы видим, что можно брать и в рассрочку на 10 лет при 10%-м взносе. Нам дарят квадратные метры, кухни, коммунальное обслуживание на один, два, а то и три года — некоторые компании. Этих акций практически раньше не было», — утверждает специалист.

Фактически продавалась та первичная недвижимость, которую начали строить еще в 2004-2005 годах. А вот о новых проектах в Киеве не слышно. Даже существующий спрос на эконом-жилье застройщики старались удовлетворить путем переформатирования строящихся объектов, оставшихся с докризисных времен. «Переделываются форматы коттеджных городков под так называемый «городок для старта» — он рассчитан на молодежь по реально доступной цене, которая отличается процентов на 30 от подобных. При этом устав, нормы, обслуживание стоят довольно дорого», — отмечает специалист.

Между тем, ближе к концу года в Киеве неожиданно активизировался спрос на «элитку» — число сделок с дорогим жильем выросло на 25-30%. «С чем это связано? Ну, многие связывают это с тем, что будет

усилено антикоррупционное законодательство. И многие пытаются, особенно чиновничий аппарат, вбросить деньги в недвижимость. Говорят, что это выход многих дорогих объектов, которые были заложены еще в 2004-05», — поясняет Анатолий Топал.

Основные надежды игроки киевского рынка недвижимости возлагают на Евро-2012 — к этому событию предприниматели готовились в течение двух предыдущих лет.

Однако, как предсказывает наш собеседник, чемпионат Европы по футболу станет разочарованием года для украинских коммерсантов. «У меня масса знакомых, которые вбросили массу денег в непонятную недвижимость в Киеве с целью якобы их вернуть на Евро-2012. Сдавать — типа, обогатимся. Люди добрые, за три недели чемпионата просто нереально вернуть вложенное! Это миф, что на евро -2012 можно массово заработать», — считает он

Среди других ожиданий: появление доступной ипотеки, возобновление программ покупки жилья для молодежи. В целом, эксперт считает, что 2012 год имеет все шансы если не удачным, то, как минимум, переломным для рынка недвижимости.