Украинская ипотека шаг за шагом наращивает свою популярность. Хотя процесс выздоровления финансового рынка продвигается очень медленно, условия выдачи кредитов упрощаются, а число обращений растет.

Есть ли очередь на кредит?

«Последние полгода программа кредитования на покупку жилья только упрощается и делается более доступной для клиента. Хочу сказать, что процентная ставка уменьшается — на сегодняшний день это по банкам от 15 до 20%. Если говорить про 15% годовых, то ставка практически ниже, чем была до кризиса», — заявляет заместитель Южного макрорегиона коммерческого банка Виктория Гулеватая.

«За последние полгода ситуация поменялась в лучшую сторону для клиентов. Мы не прекращали кредитование во время кризиса, но процентная ставка была 28,5% в гривне. В настоящее время процентная ставка составляет 17,75% в нашем банке. Единоразовая комиссия составляет 1%», — рассказывает директор Одесской дирекции коммерческого банка Оксана Полищук.

По данным аналитиков, средняя эффективная ставка по украинским банкам — 18-19% годовых. Первоначальный взнос — от 30 до 50%. Срок кредитования — до 20 лет. Однако самое жесткое условие — это наличие подтвержденной официальной зарплаты, которая должна быть гораздо выше среднестатистической. «Я могу сказать, что средненький платеж — это 2600-3000 гривен. То есть, заработная плата должна быть около 9000 гривен», — отмечает Виктория Гулеватая.

«Помимо справок о зарплате, наш банк просит еще предоставить клиентов выписки по счетам банков, которые подтверждают регулярность их доходов, поэтому, к сожалению, в настоящее время количество кредитов на ипотеку достаточно серьезно сократилось», — говорит Оксана Полищук.

Как отмечают в банках, их клиенты относятся к решению взять кредит гораздо серьезнее, чем до кризиса. Они предпочитают перестраховываться и, как правило, уже имеют на руках половину необходимой суммы. «На сегодняшний день я не могу сказать, что очень активный рынок продажи — ну так, в пределах 20-25 кредитов в месяц, но динамика идет к увеличению», — заверяет Виктория Гулеватая. «Если рассматривать по агентствам в целом, то в среднем 10 сделок в месяц проводятся уже кредитные — это очень мало по сравнению с предыдущими годами, но потихонечку рынок оживился», — утверждает директор агентства недвижимости Елена Коцар.

Хотя в кредит можно купить как жилую, так и коммерческую недвижимость, 80% сделок, проведенных с помощью ипотеки — это жилье на вторичном рынке. Покупают разные квартиры — и эконом, и бизнес, и премиум-классов. Но, как правило, недвижимость выбирают рационально.

«Наибольшим спросом пользуются в данный момент, сентябрь-октябрь, двухкомнатные квартиры, что является соотношением с одной стороны — минимизации расходов на коммунальные услуги, а с другой — более-менее оптимальной площади. В основном, это для клиентов со средним уровнем доходов», — поясняет Оксана Полищук.

«Коммерческой недвижимостью тоже люди интересуются, но там чуть-чуть другое рассмотрение кредита идет по банку. Там надо предоставить развитие бизнеса — для каких целей, более ужесточили условия. А квартиры на сегодняшний день покупаются в кредит и больше на сегодняшний день всяких программ именно для покупки квартир», — говорит Елена Коцар.

Первичный рынок тоже охвачен ипотекой — некоторые банки соглашаются участвовать в партнерских программах со строительными фирмами, они готовы брать в залог имущественные права на недострой. Либо кредитуют покупку новостроя под залог другой недвижимости. Еще одно важное нововведение — появились кредиты на приобретение земли. Условия такие же, как и при покупке жилья. «Как правило, земли приобретают субъекты предпринимательской деятельности для коммерческих целей — строительства, скажем, кафе, баров и так далее. И в основном земля пользуется спросом в курортной зоне», — утверждает Оксана Полищук.

Впрочем, землю кредитуют далеко не все банки. Финансисты мотивируют это тем, что земельный рынок в Украине остается нестабильным и реальную рыночную стоимость участков определить все еще трудно.

Глазами риэлтора

Стоит ли сегодня брать кредит и при каких условиях — на этот вопрос, зачастую, могут ответить лишь практики. Елена Кушнерова 12 лет работает на рынке недвижимости. По ее наблюдениям, сейчас оживляется рынок вторички, на который приходится около 85% сделок. Чаще всего покупают жилье в сегменте от 80 до 360 тысяч гривен: это 1-2-комнатные квартиры и комнаты в коммунах. Многие покупатели рассматривают квадратные метры в качестве инвестиций. «Вот семья пришла — ребенок-подросток 14 лет... «Хотим купить квартиру ему однокомнатную. Пока мы ее будем сдавать, чтобы деньги не лежали». Некоторые банкам не доверяют, поэтому вложения в недвижимость — это более надежно — оно дает ежемесячный стабильный доход. Сегодня однокомнатную квартиру можно сдавать от 2000 до 3000 гривен», — поясняет специалист.

Однако чаще всего люди приходят в агентства недвижимости, имея на руках 80-100 тысяч гривен. Этого может хватить на покупку коммуналки, однако им необходима полноценная квартира. «Сегодня вторичное жилье почему больше берется в кредит — люди, допустим, имеют небольшую сумму денег или имеют однокомнатную квартиру, или ту же гостинку, коммуну — они ее продают и это является первичным взносом. А остальную сумму можно взять в кредит», — говорит Елена Кушнерова.

При этом следует помнить: самое дешевое, то есть, ветхое и аварийное жилье, комнаты в коммуне или часть домовладений купить в кредит невозможно — такие объекты банки не рассматривают в качестве залога. Поэтому стартовая сумма, при которой можно задуматься о покупке через ипотеку обычной типовой квартиры — это около 150-160 тысяч гривен. Эти деньги идут на первоначальный взнос, который, как правило, составляет около 50% от размера кредита.

Как отмечает Елена Кушнерова, банки, конечно, декларируют 30% аванс, но при оценке стараются занизить стоимость недвижимости — чтобы увеличить ликвидность залога. «Оценщик банка оценивает в среднем на 1000 долларов за квадратный метр. Хотя однокомнатная квартира или гостинка та же — она на самом деле гораздо выше — 1300-1400 долларов в эквиваленте», — отмечает риэлтор.

Сумма, которая есть на руках, также должна покрыть страховку и единоразовую комиссию, которые требует банк. Помимо этого, покупателю нужно учесть размер налогов, которые ему придется заплатить при покупке жилья. «Большая затрата — это то, что нужно будет оставить рыночную стоимость — 2% госпошлины, пенсионный оплатить от реальной стоимости квартиры. А если жилье менее трех лет в собственности, тогда нужно будет минимум 5% от рыночной стоимости квартиры. Это, в общем-то, получаются еще дополнительные затраты. И они ложатся на заемщика — на покупателя», — рассказывает Елена Кушнерова.

Cроки получения кредита составляют 7-10 дней — при наличии всех документов. Однако, как показывает практика, критерии отбора банков не всегда совпадают с чаяниями их клиентов — отказать в кредите могут даже тем, кто имеет большую официальную зарплату. «Если человек приехал недавно, у него нет никакой недвижимости, никакой машины, он недавно устроился на работу. Даже если справка о доходах у него большая — банк может ему отказать, потому что вот он сегодня эту работу имеет, а завтра не будет», — подчеркивает Елена Кушнерова.

Стабильными и надежными клиентами считаются моряки и менеджеры крупных предприятий — перед такими покупателями банки настежь распахивают свои двери. Эта категория чаще имеет на руках суммы от 400 тысяч гривен и при этом ищет объекты в полтора-два раза дороже.

Кредитный конвейер — условия запуска

Ипотека остается одним из тех немногих реальных инструментов, которые в состоянии решить жилищную проблему в Украине. Пока что возрождение ипотеки продолжается, однако сроки ее восстановления никто назвать не решается.

«Мы очень надеемся на то, что процентная ставка будет снижаться, хотя те тенденции, которые в нынешний момент озвучиваются (что возможна вторая волна кризиса), я так понимаю, способствуют более острожному отношению банков кредитованию в целом», — полагает Оксана Полищук.

Взвешенное отношение, в первую очередь, будет проявляться при проверке платежеспособности клиентов. Повторять докризисные ошибки финансисты не спешат, поэтому кардинально менять отношение к пакету документов, необходимому для получения кредита, тоже не намерены. «Я считаю, что на сегодняшний день он достаточно упрощен. Совсем не предоставить справку о доходах... Я считаю, что неофициальная заработная плата — она где-то подразумевает в какой-то степени... То есть, сегодня она может быть, а завтра — нет», — отмечает Виктория Гулеватая.

Среди возможных законодательных изменений, которые могут повлиять на число сделок с недвижимостью — ужесточение контроля при выдаче потребительских кредитов. Дело в том, что многие покупатели квадратных метров зачастую предпочитают взять в долг 50 тысяч гривен по программе, не связанной с ипотекой.

«Те клиенты, которым не хватало средств — они обращались в банки за беззалоговыми кредитами. Если выйдет законопроект, ограничивающий возможность выдачи кредитов, то, к сожалению, возможно и уменьшение выдачи кредитов на ипотеку», — считает Оксана Полищук.

Вместе с тем, эксперты признают, что существующие условия выдачи кредитов вряд ли в состоянии поставить ипотеку на конвейер. Однако ситуация в стране пока что не дает возможности банкирам давать займы на более мягких условиях. «Чтобы кредитование стало массовым, людям надо опять начать верить в завтрашний день, верить в стабильность. Чтобы человек знал, что он работает, будет работать и не останется без работы. И желательно, как в Европе — чтобы понизились процентные ставки — сильно большой процент переплаты идет... Ну, хотя бы до процентов девяти», — говорит Елена Коцар.

«Я думаю, 10-12%, хотя более реально, если говорить о размере заработной плате даже у нас по Одессе — 1800 гривен, то, конечно, процентная ставка должна быть меньше — семь-восемь», — заявляет Оксана Полищук.

Впрочем, по словам банкиров, снижать нужно не только кредитную ставку, но и цены на рынке недвижимости. «Для начала нужно рынок цен установить, который на сегодняшний день не установлен до конца. Я считаю, что он завышен. И тенденция все-таки должна быть к понижению стоимости жилья — это однозначно, чтобы оно стало доступным», — подчеркивает Виктория Гулеватая. По ее мнению, при нынешних доходах нужно снизить цены на квадратные метры еще на 30-40% — так, чтобы недвижимость вообще покупали.