Логистика в Украине развита весьма слабо. При этом она требует огромных вложений: строительство складов — это долгосрочные проекты никак не связанные с быстрой окупаемостью. Хотя до кризиса в строительство крупных складских комплексов активно вкладывались иностранные инвесторы — только в 2007-2008 годах в стране было построено около 500 тысяч квадратных метров складских площадей...

Недвижимость для профессионалов

«Срок окупаемости логистических проектов был больше, чем в Европе — от 3 до 7 лет. У нас арендные ставки были высоки, но сами площади были востребованы», — рассказывает руководитель компании по созданию логистических проектов и продаже складского оборудования Олег Булдаков.

Однако в 2009 году ситуация изменилась: упал грузопоток и производство, соответственно упал спрос на склады, а темпы сдачи объектов в эксплуатацию снизились в 2,5 раза. Продажи таких объектов практически остановились. Цены на аренду — рухнули. «Если арендная плата в 2007-2008 годах составляла от 10 до 25 долларов — склады таможенные лицензионные брали за аренду 25 долларов за квадратный метр, то сейчас стоимость арендной платы составляет 26-55 гривен», — утверждает Олег Булдаков.

«Если чуть-чуть за город мотнуться, люди сдают и по 8 гривен метр квадратный — только возьмите, чтобы оно не стояло пустое. Поэтому вкладывать сюда деньги для того, чтобы сдавать — не совсем выгодно», — поясняет соучредитель риэлторской компании Александр Цвигун.

Некоторое оживление появилось на этом рынке в 2010-м. Ряд ранее замороженных объектов начали достраивать — в основном небольшие здания. У логистов появились заказы на переоборудование под склады старых производственных помещений, а риэлтора снова получили покупателя.

«На сегодняшний день запрос 400-500 метров — самый популярный. И основная масса хочет, чтобы эти склады находились где-то в городе, недалеко», — отмечает Александр Цвигун.

Оживление спроса специалисты объясняют увеличением в Украине потребительской активности. Склады востребованы у дистрибьюторов, которые торгуют стройматериалами, бытовой техникой, продовольствием. «Поскольку пошел спрос на нашу сельхозпродукцию, пошел спрос на зарубежную. Да и любые виды товаров — они требуют хранения на складских комплексах типа «А»: где есть вентиляция, охлаждение, все эти моменты», — объясняет эксперт.

Но проблема в том, что переделанные из заводских ангаров и цехов складские помещения под класс «А» не подпадают. Несмотря на маленькие арендные ставки, спрос на такие квадраты крайне мал — даже при том, что они составляют большую часть предложений на рынке. «В основном это категория «С» и «D»: 45% по категории «D» и «С» — 40%. Современные склады категории «А» — это 5%, соответственно «В» — 10%», — говорит Олег Булдаков.

«Такие складские комплексы (я не знаю категорию «С» или ниже им ставить), которые переделываются из заводов, с советских времен остались — они практически не востребованы и достаточно дешево стоят. Их используют в основном как магазины оптовой торговли», — заявляет Александр Цвигун.

Вместе с тем, даже покупка такого объекта сопряжена с трудностями — редкостью являются не только хорошие помещения, но и полный пакет документов на недвижимость. «Оформить договор аренды на участок, который находится под этой коммерческой недвижимостью, или хотя бы получить кадастровый номер, который обязали делать для сделки — это своего рода сложности. То есть, это не так просто: захотел, увидел и купил», — подчеркивает Александр Цвигун. По его словам, на редких объектах, где все с документами в порядке, автоматически увеличивается цена. Покупателей это не устраивает — они готовы покупать склады по цене не более 150-250 долларов за квадрат. Зачастую отсутствие подходящих предложений вынуждает предпринимателей искать подходящие участки строить склады самостоятельно.

Некуда складывать

Оживление на рынке складов — это только начало серьезных процессов, которые в ближайшую пятилетку будут происходить в украинской логистике. Эксперты считают, что нынешние процессы неминуемо приведут к активизации всех игроков рынка: логистов, транспортников, строителей и девелоперов. «По прогнозам, 2012-й год будет более продуктивным в плане реализации этих проектов, потому что сейчас наблюдается тенденция к повышению спроса на складские помещения. Почему? Рост арендной платы», — заявляет Олег Булдаков.

Впрочем, арендная плата в первую очередь растет в новых объектах класса «А» — они популярны среди иностранных компаний. Требования зарубежных предпринимателей, которые намерены покупать в Украине сельхозпродукцию, как раз и будут основным толчком для дальнейшего строительства современных складов. «Эти компании выставляют одни из важных и основных, и первоначальных требований — то, где твоя сельхозпродукция хранится. То есть, ты уже в подвал свою морковку не закопаешь, и капусту тоже. Она должна храниться в специальных условиях», — поясняет Александр Цвигун.

Старые помещения практически не имеют шансов на вторую жизнь — для инвесторов это не более, чем строительный мусор, занимающий полезную территорию. «Если снести и на его месте построить новый современный склад: сэндвич-панели, рампы, стеллажные системы — оно будет дешевле, чем реконструировать капитальное строение советской эпохи под категорию «А», — уверен Олег Булдаков.

«Должна быть территория, удобные подъезды, современные склады пичкаются электроникой: учет товара заводящего, вывозящего, специальная техника, температурные режимы — это очень дорогое удовольствие, по большому счету. Но оно и эффективно», — говорит Александр Цвигун.

Дороговизна — это одна из причин, по которой за строительство складов редко берутся отечественные предприниматели. По словам риэлторов, никто не спешит вытаскивать деньги из бизнеса. Конечно, на строительство склада можно взять кредит и банки охотно пойдут навстречу, однако их условия не устраивают бизнесменов. «Эти 16-17% годовых. Во-первых, дороговато, во-вторых, сегодня банки говорят: «Ну, вот вы берете у нас по 16-17% годовых, но мы вам обещаем, что такая процентная ставка будет год или два. А потом, через два года, мы не знаем, что будет с гривной — она может стать и 25%, и 26%». Это людей пугает», — полагает Александр Цвигун.

Профильные чиновники признают — сегодня в Украине действительно созданы не лучшие условия для строительства складов. Однако они говорят о других путях развития, при которых логистика будет максимально интегрирована в производство. Речь идет о создании промышленных парков. «Пищепром, сельскохозяйственное машиностроение, транспорт и логистика, те товары, которые приходят из портов, выходят из портов — в таком плане в первую очередь. Машиностроение — может не только сельскохозяйственное, может какая-то электроника», — перечисляет отрасли, которые будут нуждаться в складах, начальник Одесского областного управления экономики Олег Муратов. По его словам, развитием производства в Украине активно интересуются инвесторы из Турции и Китая — обещают миллиардные инвестиции. По оптимистичным прогнозам, через полтора-два года в Одесской области появится два промышленных парка с собственными складскими помещениями.

«Как показывает опыт, складские помещения могут занимать от четверти до трети общей площади. Нужно понимать, что этот склад нужен не только для готовой продукции, но и для того, чтобы компоненты какие-то сохранялись, запас на время производственного процесса», — отмечает Олег Муратов.

Всего на Одесщине планируется появление девяти промышленных парков. Помимо этого, украинское правительство планирует финансировать программу строительства профессиональных овощехранилищ. Как результат: заданные темпы делают склады одним из самых быстроразвивающихся сегментов коммерческой недвижимости.

В городе промышленников

Склады для шахтерской столицы Украины — Донецка — считаются недвижимостью почти стратегического назначения. Многочисленным промышленным предприятиям нужно где-то хранить свою продукцию. Нуждаются в логистических комплексах и торговые центры, которые и сегодня активно завоевывают донецкий рынок.

«На данный момент очень актуален рынок складских помещений, так как идет развитие торговых сетей. В первую очередь, это оптовые базы продуктов питания и стройматериалов», — рассказывает донецкий специалист по недвижимости Светлана Косова.

Хотя спрос на склады в последнее время оживился, промышленники и предприниматели пока что предпочитают не покупать, а арендовать помещения для своей продукции. Впрочем, сами владельцы тоже не спешат продавать объекты, которые приносят реальные деньги. «В основном, это бизнес — как коммерческое использование складов. Но бывают компании, которые заходят из других городов, из других стран, которые строят непосредственно под себя», — говорит Светлана Косова.

Всего в Донецке около сотни складов — порядка 150 тысяч квадратных метров полезной площади. Цены на такую недвижимость — самые разнообразные. «Спектр цен по Донецку на данный момент составляет: на продажу — от 100 долларов до 500 за квадратный метр. Что касается аренды — сумма от 10 гривен до 50 гривен», — отмечает специалист.

Наиболее востребованные складские помещения сосредоточены в Киевском и Петровском районах Донецка — здесь расположены здания классов «А» и «В» — современные логистические комплексы, которые в состоянии предоставить как площади для хранения, так и дополнительные услуги. «Дополнительные опции — антипылевые покрытия, новая погрузочно-разгрузочная техника, наличие рампы и наличие железнодорожных путей», — перечисляет донецкий эксперт.

Однако современные объекты занимают лишь треть рынка складов Донецка. Они принадлежат компаниям, которые строили помещения для хранения собственного товара. В то же время большая часть покупателей и арендаторов вынуждены довольствоваться приспособленной производственной недвижимость — ангарами и цехами старых заводов в Куйбышевском и Петровском районах. Далеко не все склады подобного уровня соответствуют современным стандартам. «Это, прежде всего, месторасположение, удаленность от магистралей, площадь, высота потолков и оборудование склада, наличие офисных помещений, охраны, хороших подъездных путей непосредственно к самому складу — на территории», — поясняет Светлана Косова.

Дефицит хороших складов, которые можно сдавать в аренду — одна из причин активизации строительства таких объектов. По словам Косовой, строительство сейчас ведется уже на нескольких площадках и это не предел. Девелоперы активно подбирают участки у трасс на въезде в Донецк. Цены на землю здесь в два раза ниже, чем в городе и колеблются от 500 до 1000 долларов за сотку. Покупатели, как правило, ищут участки размером от 1 до 3 гектаров с подходящим целевым назначением.