Реформування земельних відносин в Україні здійснюється з 1991 року. Осно­вним його принципом стало подолання монополії держави на земельну власність і встановлення багатосуб'єктності права власності на землю.

Але у зв'язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку сільсько­господарських земель в Україні тимчасово встановлений мораторій (заборона) на відчу­ження земельних ділянок сільськогосподар­ського призначення шляхом їх продажу.

Формування ринку земель сільгоспугідь є одним з найбільи дискусійних і заполітизова- них питань аграрної політики в Україні. Про­тягом півтора десятиріччя точаться всілякі дискусії щодо цього. Але суспільство і біль­шість політичних сил визнають неминучість формування ринку земель сільськогоспо­дарського призначення за умови належного нормативно-правового забезпечення засад його функціонування.

Серед негативних наслідків продовжен­ня мораторію на кулівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення можна виокремити основні. Йдеться про стриму­вання оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, не­можливість поліпшити технологічні умови ви­користання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землево­лодінь, через смужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств тощо. Врахуйте й концентрацію більшої частини земель сільськогосподар­ського призначення у власності найменш економічно активної частини сільського на­селення (пенсіонерів та осіб передпенсій- ного віку), яка не має належних професійних знань, фінансових та фізичних можливостей займатися землеробською справою. Мовить­ся й про отримання земельних ділянок сіль­ськогосподарського призначення у спадщи­ну особами, що проживають в містах, інших країнах, та не мають наміру займатися сіль­ськогосподарським виробництвом і управля­ти земельними активами, а це призводить до невикористання земель сільськогосподар­ського призначення. Можна говорити також про блокування процесів створення крупно- товарних господарств ринкового типу, що в умовах завершення процесів інтеграції Укра­їни до COT кардинально знижує конкуренто­спроможність вітчизняного сільського господарства на світових ринках. В результаті маємо зниження інвестиційної привабливос­ті аграрного сектора української економіки, пов'язані з підвищенням ризику вкладення внаслідок неможливості іпотечного кредитування сільського господарства під заставу земельних ділянок.

Необхідність стримування повноцінно­го включення земель сільськогосподар­ського призначення в економічний обіг на ринкових засадах багатьма політичними силами обґрунтовується потенційною небез­пекою виникнення низки негативних явищ суспільно-економічного характеру. Зокрема, можливе скуповування значних площ сіль­ськогосподарського призначення фінансово- промисловими групами, що матиме своїм наслідком «обезземелення» селян та утворен­ня латифундій латиноамериканського типу з найманими працівниками. Існує ризик відчу­ження селянами земельних ділянок сільсько­господарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економічно обгрунтовану. Запровадження передбаченого проектом За­кону України «Про ринок земель» продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, яка визначена на під­ставі експертної грошової оцінки, знижує ризик цього негативного явища, а також він може бути додатково зменшений у разі за­провадження відстрочення набрання чиннос­ті договорів відчуження земельних ділянок із правом кожної зі сторін відмовитись від укладення договору протягом певного стро­ку. Не відкидається й концентрація значних площ сільськогосподарського призначення у власності фінансових установ (комерцій­них банків) під час переходу заставної зем­лі у власність заставоутримувача. Слід під­креслити, що такий ризик буде несуттєвим, оскільки зацікавленість комерційних банків в цьому питанні відсутня, а земельні ділянки, на які звернене стягнення, згідно з чинним зако­нодавством підлягають продажу на публічних торгах. Можливе виникнення явища «спекуля­ції» земельними ділянками, коли значні площі земель сільськогосподарського призначення скуповуватимуться фінансовими спекулянта­ми із метою подальшого їх перепродажу за більш високою ціною, що призведе до зрос­тання вартості аграрної продукції і спричинить інфляцію. Цей ризик може бути мінімізованим завдяки внесенню підготовлених змін до Де­крету Кабінету Міністрів України «Про держав­не мито» щодо запровадження підвищених ставок державного мита при перепродажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) протягом 5 років з. дня укладення договору, за яким ця ділянка°перейшла у власність від- чужувача, в розмірі від 60 відсотків норматив­ної грошової оцінки, при відчуженні на п'ятий рік до 100 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки при відчуженні за перший рік. Очікується також неконтрольова- на зміна цільового призначення та урбанізація сільськогосподарських земель. Ця загроза є мінімальною, оскільки привабливі для місто­будівного освоєння ділянки за останні роки вже зазнали урбанізації та переведення у від­повідні категорії земель.

Для подолання таких негативних наслідків мораторію на купівлю-продаж земель сіль­ськогосподарського призначення проектом Закону України «Про ринок земель» 'пропону­ється утворити державну спеціалізовану уста­нову з управління землями сільськогоспо­дарського призначення державної власності, одним з основних завдань якої є проведення землеустрою, консолідація та забезпечення охорони земель сільськогосподарського При­значення державної власності.

З огляду на нейтралізацію вищезазначе­них ризиків і враховуючи величезну важли­вість прийняття Закону України «Про ринок зе­мель», його принциповими завданнями можна вважати: законодавче визначення принципів та механізмів державного регулювання ринку земель; запровадження механізмів поперед­ження недобросовісних дій суб'єктів ринку земель, пов'язаних із продажем земельних ділянок за заниженими цінами, а також до­сягненням суб'єктами ринку монопольного (домінуючого) становища; деталізацію умов цивільно-правових угод, за якими може здій­снюватися відчуження речових прав на зе­мельні ділянки; попередження спекулятивних операцій із земельними ділянками сільсько­господарського призначення.

Прийняття зваженого Закону України «Про ринок земель» дозволить створити правові передумови для запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, який передбачатиме обмежене державне регу­лювання процедури відчуження власниками майнових прав на земельні ділянки сільсько­господарського призначення.

Запровадження повноцінного ринку зе­мель сільськогосподарського призначення та його ефективного державного регулювання в Україні забезпечить реалізацію цілої низки важливих на сьогодні проблем, зокрема та­ких, як повноцінна реалізація права приватної власності та інших прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення усіма суб'єктами земельних відносин.

В цілому ж можна констатувати: світовий досвід показує, що регулювати ринок зе­мель набагато вигідніше, ніж заганяти його «в тінь».