ЛЮДИНА ШУКАЄ ДЕ КРАЩЕ

Пригадайте, як у нас найчастіше укладають договори оренди землі? Орендар приносить текст договору і пропонує підписати його орендодавцю. При цьому пояснює, що договір відповідає Типовому договору, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України.

Власник земельного наділу, не задумуючись, підписує договір, у кращому разі перевіривши зазначений розмір орендної плати та строк виплати її. Ретельно вивчають текст договору лише окремі орендодавці. Однак, через незнання відповідних законів і вони, як правило, не помічають закладених у тексті договору обмежень власних законних прав.

В аналогічну ситуацію потрапили Олена Іванівна Рижих та частина інших власників земельних наділів, що мешкають у Новопокровці. У червні 2008 року місцеві землевласники підписали договори оренди землі з ПП «Космополія» строком на 5 років, згідно з яким орендна плата за наділ встановлена у розмірі 1731 гривня або 2 тонни зерна. Солому господарство селянам видає за згодою сторін по ціні 100 грн. за 1 тонну.

Як стверджує Олена Іванівна, торік їй виплатили за оренду землі 1471 гривню. З орендодавцями, які забажали отримати орендну плату зерном, своєчасно не розрахувалися. Солому селянам не видавали. Окрім того, Олені Іванівні, як й іншим орендодавцям «Космополії», сплачувати земельний податок за земельний наділ довелося з власної кишені.

«Нам платять значно менше, ніж односельцям, які здали в оренду аналогічні земельні ділянки іншим орендарям», — вирішила жінка і звернулася до редакції за порадою як надалі орендодавцям будувати свої стосунки з орендарем.

Про те, що з суми орендної плати власник землі має сплачувати податок з доходів фізичних осіб (а він якраз і становить 260 гривень), і що укладені договори оренди землі не передбачають сплату орендарем земельного податку за селян, Олена Іванівна просто не знала.

Ці непорозуміння залагодити вдалося досить швидко. Але, разом з тим, при ретельному вивченні договору виникло чимало інших питань стосовно оренди.

ПЛЮСИ І МІНУСИ «КОСМОПОЛІЇ»

Нині приватне підприємство «Космополія» є найбільшим орендарем землі у Новопокровці. Прийшли орендарі в село у 2003 році. В оренду взяли земельні наділи, які два роки плуга не бачили і заростали бур'янами.

До 2009 року орендну плату за користування землею підприємство сплачувало своєчасно і в повному обсязі. У разі необхідності (наприклад, людині потрібна нагальна операція чи дороге лікування) «Космополія» виплачувала орендодавцям орендну плату авансом.

«Космополія» регулярно допомагає громаді: виділяла кошти для придбання медичного обладнання місцевій амбулаторії, килимового покриття у дитсадок, фінансово допомагала в ремонті об'єктів соціальної сфери. Поточної зими, коли село замело снігом, підприємство розчищало дороги; весною, коли частину Новопокровки затопило талими водами, безоплатно виділило солярку для виконання робіт по водовідведенню.

Все це можна віднести до плюсів. Та є й мінуси. Оскільки підприємство зареєстроване за межами району, прибутковий податок до бюджетів Новопокровської сільської та Новотроїцької районної рад не надходить. А це солідні кошти. Новопокровський сільський голова В. А. Кучер стверджує, що з цієї причини лише в минулому році сільрада не отримала 60 тисяч гривень.

Директор ПП «Космополія» А. 3. Чернушевич мешкає в Херсоні, в Новопокровку навідується не часто. З орендодавцями спілкується рідко, що подобається не всім.

«НЕТИПОВИЙ» ДОГОВІР

Закон при укладенні договорів оренди земельних ділянок не передбачає точного копіювання тексту Типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України від 3 березня 2004 року №220. І все ж орендарям та орендодавцям при укладенні таких договорів варто орієнтуватися саме на цей документ, уже хоча б тому, що в ньому виписані всі істотні умови договору оренди земельного наділу. Нагадаю, що згідно з частиною 1 ст.638 Цивільного Кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі (тобто письмово) уклавши договір досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотні умови визначені ст.15 Закону України «Про оренду землі». Серед цих умов — орендна плата із зазначенням її розміру та індексації. У договорах, який уклали новопокровські землевласники з ПП «Космополія», індексація орендної плати в зв'язку з щорічною індексацією номінальної вартості землі не передбачена.

Селяни, які здебільшого не мають під рукою текстів законодавчих документів, могли не помітити цього. Але ж договори перевірялися спеціалістами районного відділу Держкомзему, прийшли державну реєстрацію... Посадові особи цих державних установ зобов'язані були помітити дане порушення істотних умов. Закон України «Про оренду землі» (ст. 15) передбачає: «Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов... є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним...».

СПРОБУЙ РОЗІБРАТИСЯ

Чому ж не помітили? Заступник начальника відділу Держкомзему в Новотроїцькому районі С. С. Межейніков повідомив редакції, що згідно з пунктом 11 договорів, укладеними між орендодавцями та ПП «Космополія», у разі зміни коефіцієнта індексації та з інших обставин передбачено перегляд розміру орендної плати один раз на 2 роки. Але це, м'яко кажучи, не зовсім так. Про зміну коефіцієнта індексації у даних договорах не йдеться, редакція повторно перевірила дану інформацію.

Наскільки важливо передбачити індексацію вартості землі у договорах оренди (або відмовитися від неї за спільною згодою сторін) свідчить хоча б той факт, що 13 грудня 2006 року Кабінет Міністрів України прийняв постанову «Про деякі питання оренди землі», яким вніс зміни до Типового договору оренди землі, зокрема й такі: «Пункт 10 викласти у такій редакції: Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації».

Виходить, що відділ Держкомзему не тільки допустив прорахунок при перевірці договорів оренди на відповідність чинному законодавству, але й намагається приховати це, надаючи редакції неправдиву інформацію.

Допущені у договорі й інші неточності. Наприклад, номінальна вартість земельної ділянки вказана 57685 гривень. Навіть неспеціаліста ця цифра мала б на: сторожити, занадто вона велика. При вивченні договору виявилося, що замість номінальної проставлена проіндексована станом на 2008 рік вартість земельного наділу.

Начебто, дрібниця. Але вона вводить в оману орендодавців. Адже перемножена на 3,2 (індексація земельних ділянок сільськогосподарського призначення) та на 3 відсотки (розмір орендної плати), указана в договорі номінальна вартість земельного наділу дає у кілька разів більшу суму, ніж передбачена договором оренди. Звідси й непорозуміння, чутки про заниження розміру орендної плати.

Вимога враховувати (чи не враховувати) індексацію земельної ділянки — не буквоїдство. Повірте, в Законі важливий не лише кожен рядок — кожна буква. Недотримання істотних» умов договору може боляче вдарити як по орендодавцях, так і по орендарях. Наприклад, власники земельних наділів, спокусившись вигіднішими умовами іншого орендаря, при недодержанні істотних умов можуть у судовому порядку вимагати визнання державної реєстрації договору оренди землі недійсною. А відтак недійсним вважатиметься і сам договір.

Або ж, навпаки, на цій підставі недійсним намагатиметься визнати договір оренди орендар, який з тих чи інших причин вирішить припинити господарську діяльність на новопокровських полях. Цікаво, чи нестиме в цьому разі відповідальність спеціаліст відділу Держкомзему, який готував проект договору і перевіряв його?

ЯК ЗАРАДИТИ ПРОБЛЕМАМ?

Ситуацію можна виправити, так би мовити, полюбовно. Договором оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядають раз у два роки. Отже, орендодавці вже сьогодні з повним правом можуть запропонувати орендарю внести до договору обов'язковий пункт про індексацію номінальної вартості земельного наділу.

Компромісний (але не найдешевший для орендаря) варіант: укласти новий договір оренди, виписавши» його текст згідно з вимогами. У цьому разі власники земельних наділів згідно з пунктом 39 Типового договору можуть пропонувати орендарю передбачити право розірвання договору орендодавцем у односторонньому порядку у разі несвоєчасної чи неповної виплати орендної плати; відмови орендаря підвищувати розмір орендної плати, якщо це передбачено нормативними документами чи рекомендовано указом Президента України; при невикористанні земельної ділянки упродовж року.

Можна внести додатковий пункт про зобов'язання орендаря сплачувати земельний податок за орендовані у селян наділи. Закон це дозволяє. Тоді рідше доведеться звертатися до суду з приводу оренди землі.

І ще одна порада. Коли виникають непорозуміння в питаннях оренди землі, найпростіший спосіб вирішити їх — звернутися до управління агропромислового розвитку чи до райдержадміністрації. Тут ви завжди отримаєте компетентну консультацію чи роз'яснення.

ІСТОТНИМИ УМОВАМИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ Є:

- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об'єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін.